Come noto la Finanziaria 2016 ha introdotto una nuova detrazione IRPEF relativamente all’IVA pagata per l’acquisto di unità immobiliari residenziali cedute dalle imprese costruttrici. L’agevolazione in esame:
– spetta per gli immobili acquistati entro il 31.12.2016; – spetta in misura pari al 50% dell’IVA pagata;
– va ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
L’Agenzia delle Entrate ha fornito interessanti chiarimenti in merito alla detrazione in esame, chiarendo in particolare che l’agevolazione:
– spetta anche per l’IVA relativa all’acquisto contestuale della pertinenza;
– può essere usufruita anche con riferimento alle unità immobiliari acquistate dalle imprese che hanno ristrutturato le stesse.
In tali casi è possibile fruire anche della detrazione IRPEF del 50%, (cumulabilità) senza considerare nell’importo agevolabile l’IVA per la quale il contribuente fruisce della nuova detrazione.
Come noto l’art. 1, comma 56, Finanziaria 2016 ha introdotto una specifica agevolazione connessa con l’acquisto di unità immobiliari residenziali vendute da imprese costruttrici, con il chiaro intento di incentivare le vendite del comparto immobiliare, riducendo il “peso” dell’IVA in capo all’acquirente.
In particolare, in caso di acquisto di un’unità immobiliare residenziale di classe energetica A / B, ceduta dall’impresa costruttrice l’acquirente può usufruire di una specifica detrazione IRPEF, pari al 50% dell’IVA relativa all’acquisto della stessa. La detrazione in esame è stata oggetto di una serie di interessanti chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate nell’ambito della recente Circolare 18.5.2016, n. 20/E, di seguito evidenziati.
AMBITO SOGGETTIVO
Dalla lettura del citato comma 56 si desume che i soggetti che possono usufruire dell’agevolazione in esame sono i soggetti passivi IRPEF (privati).
CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
Per usufruire dell’agevolazione, l’unità immobiliare deve presentare le seguenti caratteristiche:
essere a destinazione residenziale. La disposizione in esame non pone alcuna ulteriore condizione. La detrazione spetta pertanto non solo per l’acquisto dell’unità immobiliare “prima casa” ma anche per l’acquisto della “seconda casa”, nonché per quella da investimento (da locare a terzi). Inoltre non assume rilevanza lo “status” dell’unità immobiliare la quale può essere “di lusso” o “non di lusso”. Come specificato dall’Agenzia delle Entrate nella citata Circolare n. 20/E, “la norma non limita il beneficio all’acquisto dell’abitazione principale, né sono previste esclusioni per gli immobili c.d. di lusso”.
conseguire prestazioni energetiche di classe A o B
Estensione alle pertinenze
La stessa Agenzia nella Circolare n. 20/E in esame ha chiarito che l’agevolazione si estende anche alle pertinenze acquistate congiuntamente con l’abitazione, a condizione che nell’atto sia data “evidenza del vincolo pertinenziale”.
CARATTERISTICHE DELL’IMPRESA CEDENTE
L’unità immobiliare deve essere acquistata dall’impresa costruttrice in quanto (verosimilmente) soggetta ad IVA. Come chiarito dall’Agenzia nella Circolare n. 20/E in esame, l’agevolazione spetta anche per l’acquisto effettuato dall’impresa di ripristino / ristrutturatrice ex art. 3, comma 1, lett. c), d), ed f), DPR n. 380/2001.
Infatti, considerata la finalità della disposizione in esame, il riferimento all’impresa “costruttrice” va inteso “nel senso ampio di «impresa che applica l’Iva all’atto del trasferimento»”. Di conseguenza l’agevolazione può essere fruita non solo acquistando l’immobile dall’impresa che lo ha realizzato ma anche dall’impresa che ha effettuato un intervento tra quelli sopra richiamati, ossia dalle imprese “di ripristino” / “ristrutturatrici”.
Si rammenta che le cessioni di immobili abitativi effettuate dalle imprese costruttrici / ristrutturatrici:
entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione / ultimazione dell’intervento;
dopo 5 anni dall’ultimazione della costruzione / ultimazione dell’intervento, qualora nell’atto di cessione il cedente opti per l’imponibilità IVA; sono soggette ad IVA (4% abitazione non di lusso “prima casa”, altrimenti 10% – 22%).
MISURA DELLA DETRAZIONE
La detrazione in esame:
è pari al 50% dell’IVA pagata in sede di acquisto dell’unità immobiliare;
va ripartita in 10 quote annuali.
La detrazione può essere operata fino a concorrenza dell’IRPEF lorda.
CUMULABILITA’ CON ALTRE AGEVOLAZIONI
Dalla lettura del citato art. 56 non si riscontra una specifica disposizione che vieti il cumulo della detrazione in esame con altre agevolazioni IRPEF. Ne consegue che in mancanza di un divieto, il contribuente che acquista un’unità immobiliare sito in un edificio interamente ristrutturato dall’impresa cedente può beneficare sia della detrazione del 50% dell’IVA sull’acquisto, sia della detrazione IRPEF del 50% per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio ex art. 16-bis, comma 3, TUIR.
In particolare quest’ultima detrazione va calcolata:
sul 25% del prezzo di acquisto dell’immobile;
nel limite di un importo massimo di € 96.000;
in 10 quote costanti.
Va tuttavia evidenziato che, non essendo consentito cumulare 2 agevolazioni sulla stessa spesa, “la detrazione di cui al citato art. 16-bis, comma 3 del TUIR, non può essere applicata all’IVA per la quale il contribuente si sia avvalso della detrazione ex art. 1, comma 56 …”.
AMBITO TEMPORALE
L’agevolazione spetta per gli acquisti effettuati dall’1.1 al 31.12.2016.
Irrilevanza degli acconti 2015
Nella citata Circolare n. 20/E l’Agenzia ha infine chiarito che per individuare la spesa agevolabile assume rilevanza il principio di cassa e pertanto “è necessario che il pagamento dell’IVA avvenga nel periodo di imposta 2016”. Di conseguenza non risulta agevolabile l’IVA relativa agli acconti pagati nel 2015, “anche se il rogito risulta stipulato nell’anno 2016”.