Se il regolamento condominiale non vieta l’esercizio dell’attività di bed & breakfast non hai nulla da temere, ma non devi preoccuparti neppure se il regolamento condominiale lo vieta: in base a una recente sentenza del tribunale di Milano, difatti, è stato chiarito che il b&b è una forma particolare di affitto breve, che determina la destinazione dell’immobile a pubblico esercizio. Trattandosi di affitto breve, l’avvio del B&B non può essere impedito da un regolamento condominiale che vieta di destinare le unità immobiliari ad attività ricettive, come locanda, pensione, albergo e affittacamere. Secondo quanto spiegato nella sentenza, infatti, le attività ricettive non hanno nulla a che vedere con l’attività di bed & breakfast, perché nel b&b ci si limita solo a concedere in affitto l’immobile sito nel condominio, seppure per un periodo breve: in caso contrario, i regolamenti condominiali potrebbero vietare ai singoli condòmini, per assurdo, di affittare i propri appartamenti, o almeno di affittarli per brevi periodi. Questa sentenza, probabilmente, non metterà la parola fine all’annosa questione della possibilità di aprire un bed & breakfast in appartamento, dato che la Cassazione sull’argomento ha orientamenti contrastanti, ma costituisce un importante di riferimento per opporsi a chi vorrebbe impedire l’esercizio dell’attività. Ma quali sono i requisiti per aprire un B&B in un appartamento situato all’interno di un condominio? L’abitazione deve rispondere a degli standard minimi? Che cosa succede se non si è in regola?
Quali requisiti deve possedere l’appartamento affittato a b&b?
I requisiti e gli adempimenti necessari per adibire un appartamento a b&b differiscono a seconda della località in cui si trova l’immobile: occorre dunque far riferimento, in primo luogo, alla propria legge regionale.
Alcune disposizioni valide per tutte le attività si trovano all’interno del Codice del Turismo; ad ogni modo, tutte le regioni prevedono che gli immobili utilizzati per il b&b:
- siano in regola con i requisiti urbanistico-edilizi prescritti per le abitazioni;
- siano in regola con i requisiti igienico sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni;
- rispettino i requisiti minimi previsti per le stanze (superficie minima rapportata ai posti letto);
- consentano agli ospiti di accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o servizi destinati alla famiglia o ad altri ospiti;
- abbiano dei bagni con attrezzature minime (vasca da bagno, doccia, specchio con presa di corrente, lavabo, water, etc);
- abbiano almeno un bagno ad uso esclusivo degli ospiti, se viene superato un determinato numero di camere o posti letto.
Secondo quanto emerge dalle normative regionali, i requisiti minimi per aprire un b&b sono:
- dimensione minima di 14 mq per ogni camera doppia;
- dimensione minima di 8 mq per ogni camera singola;
- conformità alle norme di edilizia, sicurezza e di igiene degli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento;
- residenza (o domicilio) del titolare del b&b presso la struttura (o nelle vicinanze);
- offerta del servizio di prima colazione, ma senza manipolazione degli alimenti, a meno che non si possiedano le prescritte autorizzazioni igienico-sanitarie o la regione non preveda questa possibilità.
Quante persone può ospitare l’appartamento affittato a b&b?
A seconda delle previsioni della normativa regionale, in ogni B&B sono consentite da 3 a 6 camere, con un massimo di posti letto che può andare da 6 a 20. Ad esempio, la Campania consente un massimo di 3 camere e 6 posti letto, mentre la Sicilia un massimo di 5 camere con 20 posti letto.
Se si superano i requisiti dimensionali, l’attività di b&b è considerata esercitata in forma d’impresa: si parla, in questo caso, di affittacamere ed è necessaria l’apertura della partita Iva.
Quanti giorni all’anno può restare aperto l’appartamento affittato a b&b?
L’esercizio dell’attività di B&B deve essere occasionale: il requisito dell’occasionalità è differente da regione a regione, anche se nella maggior parte dei casi è richiesto un periodo di chiusura di 90 giorni all’anno. È previsto anche il divieto di permanenza consecutiva degli ospiti, che può variare dai 30 giorni delle Marche ai 90 giorni consecutivi del Lazio. Chi non rispetta questi requisiti è obbligato all’apertura della partita Iva.
Quali adempimenti sono necessari per affittare l’appartamento come b&b?
Una volta verificato il rispetto dei requisiti prescritti dalla propria legge regionale, bisogna chiedere al Suap (sportello unico attività produttive) del comune in cui è ubicato l’immobile la modulistica necessaria per presentare la Scia (segnalazione certificata d’inizio attività).
Alla Scia è necessario allegare dei documenti, che variano da regione a regione (contratto di proprietà o di affitto dell’abitazione, polizza assicurazione responsabilità civile a favore dei clienti, planimetria della casa…).
Una volta presentata la Scia, il b&b può essere aperto immediatamente.
Successivamente, è necessario avviare le pratiche, gestite dalle locali Aapit (aziende autonome provinciali per l’incremento del turismo) o dagli uffici turistici, per la classificazione della struttura e per il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza (bisogna comunicare i nominativi degli ospiti all’autorità di P.S. entro 24 ore dal loro arrivo, o, se la permanenza è minore di 24 ore, prima della loro partenza).
Bisogna poi comunicare i prezzi praticati all’ente indicato dalla regione ed esporli all’interno della struttura.
Quante tasse si pagano per l’attività di b&b?
I proventi derivanti dall’attività di b&b esercitata non in forma d’impresa vengono tassati come redditi diversi: si tratta, infatti, di un’attività commerciale non esercitata abitualmente.
È dunque necessario un bollettario per quietanzare l’incasso dei singoli corrispettivi, che dovranno poi essere riportati nella dichiarazione dei redditi, al quadro D del modello 730 o RL del modello Redditi.Il canone Rai deve essere pagato, come se si trattasse di un’attività commerciale, anche da parte di chi esercita l’attività di b&b senza partita Iva. Tuttavia, se il televisore si trova soltanto nell’abitazione del titolare del B&B e non nelle camere destinate agli ospiti o nei locali comuni, deve essere pagato soltanto il canone Rai ordinario e non quello speciale, in quanto l’apparecchio ricevitore non è detenuto in locali che permettano la visione anche ai clienti. Lo stesso vale per la tassa Siae.
È inoltre obbligatorio, secondo la normativa locale, riscuotere la tassa di soggiorno dagli ospiti e riversarla all’ente beneficiario.
Che cosa succede se l’appartamento affittato a b&b non è in regola?
Le leggi regionali che disciplinano l’esercizio dell’attività di b&b prevedono sanzioni diverse, nei seguenti casi:
- esercizio abusivo dell’attività;
- superamento della capacità ricettiva consentita;
- applicazione di prezzi diversi da quelli comunicati;
- omessa esposizione delle informazioni obbligatorie (tabella dei prezzi, copia Scia, eventuale marchio regionale o classificazione assegnata).
Per l’esercizio abusivo dell’attività, ad esempio, si rischia una multa che può arrivare sino a 15mila euro. Per il mancato rispetto della classificazione della struttura si rischiano sanzioni sino a 7mila euro. Per il superamento della capacità ricettiva consentita la sanzione può arrivare anche a 4mila euro, mentre si rischiano mille euro di multa per la mancata comunicazione della Scia al Comune.
Vi sono poi le sanzioni per mancata comunicazione al Comune dei nominativi degli ospiti e per l’evasione della tassa di soggiorno, che possono arrivare a 6mila euro.
Sanzioni penali, infine, sono inflitte per il mancato invio alla questura dei dati identificativi degli ospiti.