La trasformazione (agevolata) di una società immobiliare (di persone / capitali) in società semplice effettuata entro il 30.9.2016 determina le seguenti conseguenze:
− chiusura dell’attività (d’impresa) ai fini IVA (la società mantiene solo il codice fiscale);
− fuoriuscita dalla disciplina delle società di comodo e non applicazione degli studi di settore;
− “certificazione” del canone di locazione con semplice ricevuta, in luogo della fattura;
− classificazione del reddito prodotto quale reddito fondiario;
− applicazione dell’imposta di registro per gli immobili locati nella misura prevista per le persone fisiche (2%);
− mantenimento dello status di sostituto d’imposta.
Come noto, la Finanziaria 2016 ha previsto, all’art. 1, comma 115, la possibilità per le società (di persone / capitali) di effettuare, entro il 30.9.2016, oltre all’assegnazione / cessione agevolata dei beni immobili ai soci, la trasformazione agevolata in società semplice.
Quest’ultima era riservata alle società:
• aventi per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni agevolabili, ossia alle società immobiliari di gestione, comprese, come evidenziato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 1.6.2016, n. 26/E, le società che gestiscono terreni agricoli qualora aventi per oggetto la gestione esclusiva / principale dei terreni ad uso agricolo;
• la cui compagine sociale risultava costituita, all’atto della trasformazione, dagli stessi soci che erano tali al 30.9.2015. La trasformazione richiede il versamento di un’imposta sostitutiva (8% – 10,5%) sulla differenza tra il valore normale e il costo fiscalmente riconosciuto dei beni agevolati. In caso di annullamento di riserve in sospensione d’imposta, è altresì dovuta l’imposta sostitutiva nella misura del 13%.
L’imposta sostitutiva va versata:
• in 2 rate, secondo la seguente modalità: prima rata 60% entro il 30.11.2016, seconda rata 40% entro il 16.06.2017
• tramite il mod. F24 con possibilità di compensazione con i crediti a disposizione, utilizzando i seguenti codici tributo: 1836 Imposta sostitutiva per l’assegnazione, cessione dei beni ai soci o società trasformate … 1837 Imposta sostitutiva sulle riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’assegnazione dei beni ai soci o società trasformate …
Va inoltre evidenziato che:
• ai fini IVA la trasformazione della società commerciale in società semplice di gestione immobiliare comporta la cessazione dell’attività imprenditoriale configurando un’ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa ex art. 2, comma 2, n. 5), DPR n. 633/72. Detta operazione, come precisato nella citata Circolare n. 26/E, “realizza … il presupposto oggettivo dell’IVA (qualora sia stata effettuata all’atto dell’acquisto dei beni la detrazione dell’imposta) e viene assoggettata alle stesse regole delineate in materia di assegnazione di beni … per quanto riguarda sia la qualificazione dell’operazione, sia i criteri di determinazione della base imponibile … sia … la procedura della rettifica delle detrazioni” ;
• l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di € 200. Si rammenta che a seguito della trasformazione non si interrompe la decorrenza del quinquennio per la verifica della tassazione della plusvalenza da cessione degli immobili ex art. 67, comma 1, lett. b), TUIR.
CESSIONI ATTIVITA’ AI FINI IVA
La società semplice, non esercitando un’attività (d’impresa) rilevante ai fini IVA, deve provvedere a comunicare la cessazione dell’attività ai fini IVA come evidenziato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 16.9.2016, n. 37/E con conseguente “cancellazione” della partita IVA.
A tal fine nel mod. AA7/10 nel quadro A “Tipo di dichiarazione” oltre a barrare la casella 4, va barrata la casella “P” che come specificato nelle istruzioni del modello, interessa “i soggetti che, pur cessando l’attività rientrante nel campo di applicazione dell’IVA, continuano ad esercitare attività non soggette ad IVA utilizzando il codice fiscale attribuito”. La società continuerà quindi ad operare soltanto con il codice fiscale.
ADEMPIMENTO REGISTRO IMPRESE
Al fine di garantire ai terzi la “pubblicità” della società si ritiene opportuno che la società semplice mantenga l’iscrizione presso la CCIAA (il diritto annuale risulta pari a € 120).
DETERMINAZIONE DEL REDDITO DELLA SOCIETA’
La società semplice, non esercitando un’attività d’impresa, dichiara il reddito degli immobili posseduti con le regole fondiarie (quadri RA / RB, mod. UNICO SP). Così, ad esempio, in presenza di un fabbricato strumentale locato il reddito corrisponde al maggior valore tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il reddito effettivo, pari generalmente al 95% del canone di locazione. Merita sottolineare che con la trasformazione in società semplice viene meno l’applicazione della disciplina in materia di società di comodo (operatività / perdita sistematica) e l’applicazione degli studi di settore. Il reddito conseguito dalla società semplice sarà imputato per trasparenza ai singoli soci.
APPLICAZIONE IMPOSTA DI REGISTRO CANONI DI LOCAZIONE
Come noto, in regime d’impresa per gli immobili locati abitativi / strumentali l’imposta di registro è dovuta in misura pari al 2% – 1%. A seguito della trasformazione in società semplice, l’imposta di registro per gli immobili locati sia abitativi che strumentali risulta applicabile nella misura del 2%. Di conseguenza, per gli immobili strumentali locati, occorre integrare la differenza d’imposta. A tal proposito si ritiene applicabile, per analogia, quanto previsto in materia di estromissione dell’immobile strumentale da parte dell’imprenditore individuale, per la quale l’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 20.10.2008, n. 390/E ha precisato che, per effetto dell’art. 19, DPR n. 131/86:
“l’intervenuta esclusione dell’immobile dal patrimonio dell’impresa costituisce un evento da denunciare all’ufficio che ha registrato il contratto di locazione al fine di procedere alla riliquidazione dell’imposta di registro”. L’integrazione dell’imposta di registro versata con riferimento al contratto stipulato in regime d’impresa, va effettuata come segue:
Contratto di locazione in corso alla data di trasformazione: La riliquidazione va riferita al periodo compreso tra la data della trasformazione e il termine del periodo per il quale l’imposta è stata corrisposta con l’aliquota dell’1%.
CERTIFICAZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE
A seguito della cessazione dell’attività ai fini IVA, la società semplice non può emettere fattura. La “certificazione” del canone incassato può essere effettuata tramite una semplice ricevuta.
ADEMPIMENTO SOSTITUTO D’IMPOSTA
La società semplice mantiene lo status di sostituto d’imposta e quindi deve operare la ritenuta d’acconto ove previsto. Così, ad esempio, in relazione alla fattura emessa dal consulente fiscale dovrà essere trattenuta e versata la ritenuta alla fonte a titolo d’acconto nella misura del 20%.
ADEMPIMENTI DICHIARATIVI
La trasformazione in società semplice comporta differenti adempimenti dichiarativi a seconda del fatto che prima della trasformazione la società fosse di capitali o di persone.
Dichiarazione redditi/irap
Srl / spa trasformata in società semplice
Gli adempimenti dichiarativi sono analoghi a quelli richiesti in caso di trasformazione da società di capitali a società di persone commerciale. Di conseguenza, il 2016 è suddiviso in 2 periodi d’imposta:
• il primo, dall’1.1 fino alla data di trasformazione, nel quale la società è soggetta all’IRES. In tal caso la società presenta il mod. UNICO 2016 SC entro la fine del 9° mese successivo, ossia entro il 30.6.2017 (in caso di trasformazione avvenuta nel mese di settembre). Entro tale data va presentato anche il mod. IRAP relativo al medesimo periodo. Le imposte a saldo (IRES e IRAP) vanno versate entro il 16.3.2017 (non sono dovuti gli acconti);
• il secondo, dalla data della trasformazione fino al 31.12, nel quale la società diviene un soggetto IRPEF con tassazione in capo ai soci per trasparenza. Per tale periodo, non esercitando un’attività commerciale, la società è tenuta a dichiarare il reddito fondiario, con le medesime modalità di una persona fisica, nei quadri RA / RB del mod. UNICO 2017 SP, da presentare entro il 30.9.2017. Il reddito della società è attribuito ai soci che dovranno dichiararlo nel quadro RH del mod. UNICO 2017 PF. La società semplice non è un soggetto passivo IRAP.
Snc / sas trasformata in società semplice
La trasformazione ha effetto ai fini fiscali soltanto sulla natura reddituale dei proventi immobiliari della società mentre non si verifica un’interruzione del periodo d’imposta. La snc / sas immobiliare è produttiva di reddito d’impresa, ancorché relativamente agli immobili “patrimonio” tale reddito è quantificato con le disposizioni in materia di reddito fondiario; diversamente la società semplice immobiliare è produttiva di reddito fondiario.
Di conseguenza, per il 2016 va presentato un mod. UNICO 2017 SP entro il 30.9.2017 nel quale vanno compilati i seguenti quadri:
• quadro RG / RF con riferimento al periodo ante trasformazione nel quale dichiarare il reddito d’impresa fino alla data di trasformazione;
• gli altri quadri obbligatori collegati al quadro RG / RF come, ad esempio, il quadro RS. Gli studi di settore non vanno compilati in quanto sussiste la causa di esclusione “2” cessazione dell’attività;
• quadro RA / RB con riferimento al periodo post trasformazione nel quale dichiarare i redditi fondiari dalla data di trasformazione al 31.12. Per quanto riguarda il mod. IRAP lo stesso va presentato entro il 30.9.2017 dichiarando il valore della produzione afferente il solo periodo ante trasformazione.
DICHIARAZIONE IVA
Il mod. IVA va presentato in forma autonoma (dal 2017 è l’unica modalità consentita) entro il 28.2.2017 e riguarda le operazioni effettuate dalla società relativamente al periodo ante trasformazione.
DICHIARAZIONE 770/CU
Entro il 7.3.2017 la società semplice dovrà provvedere all’invio della CU 2017 e entro il 31.7.2017 all’invio del mod. 770/2017.